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| Stichwort | English | Beschreibung |
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| Wirtschaftliche Gleichwertigkeit (Maklervertrag) | economic equivalence (estate agent's contract) | Maßstab für die wirtschaftliche Gleichwertigkeit ist grundsätzlich das Interesse des Auftraggebers des Maklers. Es kommt darauf an, ob der Hauptvertrag, den der Auftraggeber des Maklers geschlossen hat, aus wirtschaftlicher Sicht im Wesentlichen dem Hauptvertrag gleichkommt, der laut Maklervertrag beabsichtigt war. Wenn der geschlossene Hauptvertrag deutliche wirtschaftliche Nachteile für den Auftraggeber des Maklers gegenüber dem beabsichtigten Hauptvertrags aufweist, entfällt die wirtschaftliche Gleichwertigkeit. Solche Nachteile bestehen z.B. dann, wenn der Hauptvertrag den Auftraggeber mit mehr oder mit schwerer wiegenden Pflichten belastet oder wenn der beabsichtigte Hauptvertrag wirtschaftlich vorteilhafter gewesen wäre. Die Frage ist also immer, ob der wirtschaftliche Erfolg, den der Auftraggeber des Maklers angestrebt hat, durch den tatsächlich geschlossenen Hauptvertrag eingetreten ist. Die nachfolgenden Beispiele sind an der Rechtsprechung orientiert, bilden aber keine abschließende Aufstellung: Wirtschaftliche Gleichwertigkeit fehlt, wenn statt des beabsichtigten Kaufvertrags ein Mietvertrag/Pachtvertrag über das Objekt abgeschlossen wird oder umgekehrt ein Kaufvertrag statt eines beabsichtigten Mietvertrags/Pachtvertrags. Gleiches gilt für einen Kaufvertrag anstatt eines beabsichtigten Tausches. Auch der Abschluss eines Untermietvertrags statt des beabsichtigten (Haupt-) Mietvertrags lässt die wirtschaftliche Gleichwertigkeit entfallen. Nach Ansicht des Kammergerichts fehlt die wirtschaftliche Gleichwertigkeit, wenn im Maklervertrag für die Anmietung von Gewerberäumen ein konkreter Quadratmeterpreis und eine Abstandszahlung festgelegt sind, der Auftraggeber letztlich Räume anmietet für einen gut zehn Prozent höheren Quadratmeterpreis aber ohne Abstandszahlung (KG, Urteil vom 20. September 1999,10 U3177/98). Der Makler erhält auch dann keine Provision, weil die wirtschaftliche Identität fehlt, wenn sein Auftraggeber nicht das Objekt kauft oder mietet, das der Makler ihm nachgewiesen hat, sondern ein anderes Objekt des Verkäufers/Vermieters, von dem er im Laufe der Verhandlungen mit dem Hauptvertragspartner erfahren hat. In diesem Fall dürfte bereits der Nachweis des Maklers fehlen. Wirtschaftliche Gleichwertigkeit fehlt, wenn der Auftraggeber nur einen Teil der vom Makler angebotenen Räume anmietet. Sie ist aber gegeben, wenn im Maklervertrag bzw. in seinem Exposé, das Grundlage für den Vertrag ist, die Möglichkeit zur Anmietung von Teilflächen vorgesehen ist. Wenn der Interessent nicht das vom Makler nachgewiesene Grundstück kauft, sondern die Gesellschaft, der das Grundstück gehört, ist der angestrebte wirtschaftliche Erfolg eingetreten. Daher wird in diesem Fall die wirtschaftliche Gleichwertigkeit anerkannt (BGH, 07.05.1998, III ZR 18/97). Bei Abweichungen des Kaufpreises ist folgendes zu beachten: Wenn im Maklervertrag feste Preisgrenzen vereinbart wurden, ist jede Abweichung davon provisionsschädlich. Wenn keine Grenzen vereinbart wurden, kommt es darauf an, ob die Abweichung des Preises von den Angaben im Maklervertrag als wesentlich/erheblich anzusehen ist, ob das abgeschlossene Geschäft also noch wirtschaftlich gleichwertig mit dem beabsichtigten ist. Die Rechtsprechung dazu ist einigermaßen uneinheitlich. Klare Grenzwerte gibt es nicht. Gleichwertigkeit wird verneint bei einer Abweichung des Kaufpreises von sieben Prozent bis 38,7 Prozent. Andererseits wird die Gleichwertigkeit und damit der Provisionsanspruch des Maklers anerkannt bei Preisnachlässen von 15 Prozent bis 23 Prozent. |
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